小区物业用房竟成了酒店?物业经理:我们只管收费…业主该如何维权?

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小区物业用房竟成了酒店?物业经理:我们只管收费…业主该如何维权?

原标题:小区物业用房竟成了酒店?物业经理:我们只管收费…业主该如何维权?

5月1日,《北京市物业管理条例》正式施行,条例对解决业委会成立难、物业费缴纳、住宅专项维修资金使用、失管小区维护等热点问题进行了明确规定。那么,条例实施将近两个月了,各小区物业管理有什么变化,还有什么痛点和难点待破解呢?

北京:一小区物业管理用房成了快捷酒店

△央视财经《第一时间》栏目视频

疫情发生以来,北京的社区都实行严格的人员出入管理。但在朝阳区的一个小区,业主们发现,一家位于小区内部的酒店一直正常营业,更让大家担心的是,酒店顾客进出小区根本不需要经过检查。

在小区内部,记者看到,这家连锁酒店共有71间房屋,占据了小区中3号楼的地下一层到二层,而酒店的消防通道则直通小区3号楼的电梯间。

在从城建档案馆调取的小区竣工验收图上,业主们发现,不论是消防门,还是酒店大堂,原本并不存在。连锁酒店所占用的,实际上是小区的物业管理用房。业主们向物业管理公司反映了多次,却一直得不到解决。

北京市朝阳区某小区物业公司经理范菊:我们只管收物业费、水电费。酒店租金交给开发商,跟我们都没关系。

北京市朝阳区某小区业主李先生:开发商振振有词地跟我们讲,它是有物业用房部分的产权证的,但是我们至今没有看到开发商的产权证,开发商也没有针对这个问题给过我们广大业主正面的答复,物业也没有针对这个问题给我们一个正面的答复。

当业主询问这间房是否有房本时,北京市朝阳某小区物业经理范菊承认这间房没有房本,并表示会砸隔断墙,将公摊面积还给业主。

在小区位于地下二层的车库,记者还发现了十多间宿舍。房门外铺设了各种线路,公共走廊里也堆着生活用品。每间房门上贴着的《宿舍管理责任书》,落款为小区物业公司。

北京市地下空间的使用管理规范,明确禁止了利用负二层及其以下设置居住场所。记者采访时还注意到,小区里消防设施破损情况比比皆是。

业主们告诉记者,从2004年小区交付入住开始,小区的物业费就是每月每平米6元。物业公司公布的2019年收支报告显示,物业费缴费率达95.5%。

北京市朝阳区某小区业主李先生:这个物业,看不到硬件投入、看不到修缮、看不到维护,人员就几个人。我们想问,钱到哪里去了?

部分小区业委会成立率低

物业公司难更换

把物业用房租出去开酒店,侵占公摊面积用来办公,存在严重安全隐患却不闻不问,面对业主们的质疑就说自己只管收物业费。记者在采访中发现,像这样不管理、乱管理的物业管理公司并非个案。但面对这样的物业公司,业主们有的时候却难以维护自己的权利。

△央视财经《第一时间》栏目视频

小区居民告诉记者,这家物业公司从交付入住起就一直为小区提供服务。但工商登记信息显示,这家物业公司的经理同时还担任着开发商的董事,采访中,物业公司的负责人也表示:他们幕后的实际控制人就是开发商。

小区居民表示,现在正在准备选举业委会,然而从过往经验来看,小区业委会的设立也并不容易。

在北京市朝阳区另一个小区,小区业主在筹备业主大会时,就被一个数字难住了。164位准备发起成立业主大会的业主们被街道办事处告知,小区的房屋总套数为4500户,并非业主认为的2970户。这164位业主所代表的发起业主人数达不到4500户的5%这一门槛。但是在一份书面材料里却明确,小区2013年9月进行物业服务合同备案时,房屋总套数就是2970套。

北京市朝阳区某小区业主宋先生:2018年时,有部分业主提出要成立业主委员会,当时街道办事处认可的数字就是2970户,收取的就是150个业主的申请,结果过了一年多以后,街道办事处反而把这数字提高了,都是街道办事处自相矛盾的一些做法。

原来街道认可的小区房屋套数4500户,是小区规划时房屋总套数,而业主认为的2970户则是物业备案套数。

在北京市住建委每月公布的“物业服务投诉名单”中,“物业公司不作为”和“业委会成立难”是最常见的问题。业内人士表示,物业公司不作为,根本上还是因为缺乏竞争机制和退出机制。而要实现这一点,最有效的办法,就是要成立业主大会或选举业委会。

然而,目前在国内各大城市,业委会成立的比率相对偏低。数据显示,截止到去年底,在北京现有10000多个住宅小区之中,仅有1000多个小区成立了业委会,比例不到12%。

隆安律师事务所高级合伙人陈旭:更换物业公司有一个比较复杂的程序,起码要业主委员会出面才能去组织投票,没有成立自己的业主委员会,就没有办法更换物业公司。

北京:多角度破解业委会成立难题

其实类似的问题在全国的很多城市都存在,究其原因,居住小区的每一位业主,难以对物业公司形成监督,也没法更换物业公司,这样的难题能否解决呢?

△央视财经《第一时间》栏目视频

针对业主大会和业委会难成立的问题,从5月1日起正式实施的《北京市物业管理条例》规定,当小区无法成立业主大会时,可成立物业管理委员会。

与业主大会或业委会相比,物业管理委员有居委会或者村委会参与,物管会主任由居委会或村委会主任担任,更容易组织和动员业主。在物管会的组织下,只要符合法律的程序和要求,同样是可以做出业主的共同决定。

隆安律师事务所高级合伙人陈旭:如果经过大家的努力,业主委员会实在成立不起来,那么先过渡一下,可以由业主、物业、社区居委会相关各方推选代表组建物业管理委员会,帮助小区业主维权。

目前,包括北京、上海、南京和成都多个城市,已经推出了用于小区业主共同决定投票的手机App。以其中的北京业主App为例,截止到去年,已经覆盖了2000多个小区,并且已经有小区通过App投票做出共同决定,成功更换了物业公司。

物业管理专业人士舒可心:过去都用纸质投票,物业公司也去组织投票,很容易造假的。如果用带有政府背景的App去投票,由于这些信息都是政府背书的,所以投票造不了假。